Die Dekarbonisierungsrevolution? RENOWATEs Weg in der seriellen Sanierung

Andreas Miltz, Geschäftsführer von RENOWATE kommt ursprünglich aus der Finanzdienstleistungsbranche und hat sich erst vor kurzem der Wohnungswirtschaft angeschlossen. Er erzählt von seiner spannenden Reise in die Welt der seriellen Sanierung. Andreas hat maßgeblich dazu beigetragen, das Geschäftsmodell von RENOWATE von Anfang an mitzugestalten. Die Mission? Die Dekarbonisierung des Bestands voranzutreiben, indem reales Sanieren zu einem rentablen Geschäftsmodell gemacht wird.

Warum er diesen Weg eingeschlagen hat, erklärt Andreas im Folgenden. Nach 16 Jahren in der Versicherungsbranche und einem Aufenthalt im Ausland in Griechenland entschied er sich, einen Beitrag zur Rettung der Umwelt zu leisten, indem er sich der Herausforderung stellte, den Gebäudebestand zu dekarbonisieren.

Die Brücke von der Finanzdienstleistungsseite zur Sanierungswelt mag auf den ersten Blick ungewöhnlich erscheinen, aber Andreas Miltz zeigt, dass sie durchaus Sinn ergibt. Seine Zeit in Griechenland hat ihm nicht nur Griechischkenntnisse verschafft, sondern auch die Fähigkeit gegeben, sich auf neue Herausforderungen einzulassen und diese mit Engagement anzugehen.

Unterschiede zwischen Unternehmen in Neubau und Sanierung

Michél stellt die Frage nach den Unterschieden zwischen verschiedenen Unternehmen in der Bau- und Immobilienbranche. Oftmals scheint es, als würden sie alle dasselbe tun. Andreas Miltz stellt jedoch klar, dass es signifikante Unterschiede gibt, die über den ersten Eindruck hinausgehen.

Er betont, dass sowohl der Neubau als auch die Sanierung von Bestandsgebäuden ihre eigene Bedeutung und ihre eigenen Herausforderungen haben. Unternehmen wie GROPYUS und CREE konzentrieren sich auf den Neubau und tragen dazu bei, die Kapazität, die Kosten und die Prozesse zu optimieren. Dies geschieht beispielsweise durch Lizenzmodelle, die es ermöglichen, weltweit innovative Baukonzepte umzusetzen.

Auf der anderen Seite stehen Unternehmen wie RENOWATE, die sich darauf spezialisiert haben, den Bestand zu sanieren. Hier sind die Herausforderungen vielfältig, da man sich an bestehende Gebäude anschließen muss, die oft sehr unterschiedlich sind. Die Bedürfnisse der Mieter:innen, die Beschaffenheit der Gebäude und die rechtlichen Rahmenbedingungen sind allesamt wichtige Faktoren, die bei der Sanierung berücksichtigt werden müssen.

Andreas macht deutlich, dass es kein "Winner takes it all"-Markt ist, da die Branche so groß und vielfältig ist. Es bedarf vieler Unternehmen, die Lösungen entwickeln und die Interessen der Branche vertreten, um die Dekarbonisierung des Bestands voranzutreiben und die notwendigen Veränderungen in der Politik und den rechtlichen Rahmenbedingungen zu bewirken.

Der Prozess des seriellen Sanierens von Bestandsgebäuden 

Andreas Miltz betont, dass serielle Sanierungen nicht nur den Prozess des Bauens selbst verändern, sondern auch die Anforderungen an das Team und die Expertise. Hierbei kommt es darauf an, die besten Objekte für diesen Sanierungsprozess auszuwählen. In der Regel eignen sich Gebäude ab einer gewissen Größe, etwa ab 2.500 Quadratmetern Wohnfläche. Dies ermöglicht eine effiziente Durchführung des Projekts und die Bereitstellung der erforderlichen Baustellenlogistik.

Ein wichtiger Aspekt, der bei seriellen Sanierungen berücksichtigt wird, ist die Nachhaltigkeit. Ziel ist es, den Energieeffizienzstandard zu verbessern und Gebäude von einer schlechten Energieeffizienzklasse (oft G oder H) auf A oder A+ zu bringen. Dies ist ein großer Schritt in Richtung Energieeinsparung und CO2-Reduzierung.

Andreas Miltz beschreibt den Ablauf der seriellen Sanierung in drei Schritten:

1. Portfolioanalyse: In dieser Phase wird gemeinsam mit dem Bestandshalter analysiert, welche Objekte sich am besten für den seriellen Sanierungsprozess eignen. Dies basiert auf Faktoren wie der Gebäudegröße, der Außenfläche und der Gebäudekubatur.

2. Planung: Hier wird genau festgelegt, welche Maßnahmen erforderlich sind, um den Energieeffizienzstandard zu erreichen. Ein sogenannter Fassadenkonfigurator wird verwendet, um die benötigten Fassadenelemente zu planen. Diese Elemente sind speziell auf jedes Gebäude zugeschnitten, da jedes Objekt einzigartig ist.

3. Ausführung: In dieser Phase werden die geplanten Maßnahmen umgesetzt. Die neuen Fassadenelemente werden vor die bestehende Fassade gesetzt, wobei die alten Fenster entfernt werden, um Platz für die neuen zu schaffen.

Eine wichtige Frage, die während des Gesprächs aufkommt, ist die Reaktion der Mieter:innen auf diese Sanierungsmaßnahmen. Andreas Miltz erklärt, dass die meisten Mieter:innen positiv auf die Veränderungen reagieren, wenn sie im Voraus ausreichend informiert und einbezogen werden. RENOWATE hat ein Mieterkommunikationsportal entwickelt, um die Mieter:innen über den gesamten Prozess auf dem Laufenden zu halten. Dies ermöglicht es den Mieter:innen, Termine und Details zu ihrer speziellen Situation einzusehen. Denjenigen, die sich nicht für das Portal interessieren oder es nicht nutzen können, steht eine persönliche Mieterkommunikation zur Verfügung, um sicherzustellen, dass alle Fragen und Bedenken der Mieter:innen berücksichtigt werden.

Eine weitere wichtige Frage betrifft die Wahl des Materials für die neuen Fassadenelemente. Derzeit verwendet RENOWATE Holzrahmenbau mit Fichtenholz für die Fassadenelemente. Dieser Werkstoff ist kosteneffizient und nachhaltig. Die Farbgestaltung der Fassade kann den Kundenwünschen entsprechend angepasst werden.

Insgesamt bietet das serielle Sanieren von Gebäuden durch RENOWATE eine innovative und nachhaltige Lösung für die energetische Sanierung von Gebäuden. Durch standardisierte Prozesse und individuell angepasste Fassadenelemente wird nicht nur die Energieeffizienz verbessert, sondern auch der Wohnkomfort und die Umweltauswirkungen positiv beeinflusst. Dieser Ansatz könnte eine wichtige Rolle dabei spielen, Gebäude in Deutschland effizienter und umweltfreundlicher zu gestalten.

Herausforderungen und Ressourcen für das serielle Sanieren 

Andreas Miltz betont zunächst die Bedeutung von Know-how und der richtigen Teamgröße. Mit 25 direkten Mitarbeiter:innen verfügt RENOWATE über eine solide Basis, um das serielle Sanieren voranzutreiben. Dieses Team ist spezialisiert auf das Kern-Know-how des Produkts. Allerdings arbeitet RENOWATE auch eng mit ihren Gesellschaftern und strategischen Partnern zusammen, um die notwendigen Ressourcen bereitzustellen, die für die Realisierung großer Sanierungsprojekte erforderlich sind. Dies ist ein wichtiger Aspekt, da der Bedarf an Fachleuten in den Bereichen Architektur und Ingenieurwesen auf dem Arbeitsmarkt begrenzt ist.

Eine zentrale Frage, die sich stellt, ist, wie RENOWATE mit dieser begrenzten Personalkapazität die angestrebte Anzahl von Sanierungsprojekten, insbesondere im Bereich Neubau, realisieren kann. Die Antwort liegt in der Optimierung des Gesamtprozesses. RENOWATE hat einen Prozess entwickelt, der es ihnen ermöglicht, die Sanierungsprojekte effizienter durchzuführen, und dieser Prozess wird ständig verbessert. Im vergangenen Jahr haben sie 50 Wohneinheiten saniert, in diesem Jahr sind sie bereits bei 200 und für das nächste Jahr planen sie die Sanierung von über 500 bis 600 Wohneinheiten. Dieses Wachstum ist nur möglich, weil sie den Prozess kontinuierlich optimieren.

Michél fragt weiter nach dem Hauptwert oder Asset von RENOWATE. Andreas Miltz erklärt, dass es nicht nur eine einzelne Komponente gibt, die den Wert ausmacht. Es ist vielmehr die Kombination verschiedener Elemente, darunter die Kenntnis des Prozesses, die Software für die Planung, die Herstellung von Bauelementen und strategische Partnerschaften. Der Erfolg von RENOWATE basiert auf der Integration all dieser Komponenten in einen effizienten und skalierbaren Gesamtprozess.

Ein interessantes Thema, das in diesem Abschnitt aufkommt, ist die mögliche Errichtung einer eigenen Fabrik. Andreas Miltz bestätigt, dass dies in der Zukunft eine Option sein könnte, vor allem, um die Kapazitäten für die Herstellung vorgefertigter Holzfassadenelemente zu erhöhen. Er betont jedoch, dass selbst in diesem Fall die Zusammenarbeit mit strategischen Partnern unerlässlich sein wird, da es nicht praktikabel ist, alle Ressourcen und das Know-how allein bereitzustellen.

Abschließend wird deutlich, dass bei RENOWATE die Technologie und Automatisierung nicht als Selbstzweck eingesetzt werden, sondern wenn sie sinnvoll und effizient in den Prozess integriert werden können. Die Fähigkeit, sowohl manuell als auch automatisiert zu arbeiten, bietet Flexibilität und Effizienz, die für die zukünftige Skalierung entscheidend sind.

Andreas sagt, die größte Herausforderung der letzten zweieinhalb Jahre sei es gewesen, Produkt und Baustelle Nummer Eins fertigzustellen. Als Unternehmen wurde RENOWATE im Januar 2022 gegründet, und ihr Hauptziel war es, wirklich ins Tun zu kommen. Sie wollten verstehen, wie der Markt funktioniert, welche Anpassungen erforderlich sind und welche Herausforderungen es gibt, um ihre Lösungen erfolgreich auf den Markt zu bringen.

Ihr Ansatz war nicht, eine interne Sanierungsabteilung für die LEG, den einen Gesellschafter zu schaffen, sondern vielmehr ein eigenes Geschäftsmodell zu entwickeln und dieses auch an Dritte zu vermarkten. Die erste große Herausforderung bestand darin, das erste Pilotprojekt zu realisieren. Als Start-up-Bauunternehmen mussten sie beweisen, dass sie halten können, was sie versprechen. Dies war keine einfache Aufgabe, da sie zu Beginn ein kleines Team waren und alles von der Beschaffung von Materialien bis hin zur Bewältigung von Genehmigungen und Genehmigungen eigenständig erledigen mussten.

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"Da waren wir fünf Leute, die ich sag’ mal ganz salopp, mit ihrem Leben unter Einsatz ihres Lebens dafür gesorgt haben, dass dieses erste Objekt hinzubekommen war. Und das haben wir auch geschafft."

– Andreas Miltz

Trotz dieser Herausforderungen und der Tatsache, dass sie nicht sofort ein etabliertes Team mit 25 Fachleuten und eingespielten Prozessen waren, gelang es ihnen, ihr erstes Objekt erfolgreich abzuschließen. Sie mussten sich bei verschiedenen Lieferant:innen um Wärmepumpen und Fassadenelemente kümmern, Tierschutzaspekte wie die Umsiedlung von Eichhörnchen berücksichtigen und erforderliche Gutachten einholen. Dieses Engagement und ihre Anstrengungen führten zum erfolgreichen Abschluss des Projekts.

Michél fragt, wie viel "Start-up" in diesem neuen Corporate-Start-up steckt. Andreas erklärt, dass sie tatsächlich ein Corporate-Start-up mit einem klaren Schwerpunkt auf dem "Start-up" sind. Sie profitieren von den Ressourcen, dem Know-how und der finanziellen Unterstützung ihrer beiden Gesellschafter, die effektiv zusammenarbeiten. Gleichzeitig haben sie die Freiheit und den Unternehmergeist eines Start-ups. Dies erlaubte ihnen, das erste Projekt erfolgreich durchzuführen. Es war entscheidend, dass sie die notwendige Flexibilität und das Vertrauen der Gesellschafter erhielten, um als eigenständiges Unternehmen agieren zu können.

Welche finanziellen Mittel sind nötig?

Andreas geht darauf ein, wie viel Kapital notwendig ist, um ein solches Projekt aufzubauen. Er betont, dass es von der Größenordnung und den gewünschten Dimensionen abhängt. RENOWATE hatte das Glück, relativ schnell die ersten Projekte aufgrund des bereitgestellten Know-hows und der finanziellen Unterstützung ihrer Gesellschafter starten zu können. In den ersten zwei Jahren flossen mehrere Millionen Euro von ihren Gesellschaftern in das Unternehmen, aber sie sanierten bereits über 200 Wohneinheiten.

Er erwähnt, dass sie noch nicht "cash-positiv" sind, aber ihr Ziel ist es, so schnell wie möglich dorthin zu gelangen. Das Geschäftsmodell ist kapitalintensiv, und es wird einige Zeit dauern, bis sie profitabel sind.

Michél fragt, ob die hohe Förderung für energetische Sanierungen weiterhin bestehen wird. Andreas glaubt, dass dies der Fall sein wird, da das Geschäftsmodell im Gegensatz zur klassischen Modernisierung eine Investition darstellt. Die Investitionen in die serielle Sanierung führen dazu, dass die gesamte Branche effizienter und kostengünstiger wird, was ein starkes Argument für die Aufrechterhaltung der Förderung ist.

Abschließend diskutieren sie, wie sich die Preise für serielles, modulares Sanieren entwickeln sollten. Andreas erklärt, dass sie bestrebt sind, die Kosten in Richtung der klassischen Modernisierung zu senken. Ihr Ziel ist es, weitere 10 bis 15 Prozent der Kosten zu reduzieren, um letztendlich auf dem Preisniveau der klassischen Modernisierung zu sein. Dies würde die zusätzliche Förderung für das serielle Sanieren unnötig machen. Trotzdem bietet das serielle Sanieren weiterhin viele Vorteile, wie Geschwindigkeit, geringere Belästigung der Mieter:innen und höhere Qualität. Ihre Hoffnung ist, dass die Branche weiterhin an der kontinuierlichen Verbesserung der Prozesse arbeiten wird.

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"Es gibt kein goldenes Ei, wie es bei anderen Branchen und anderen Produkten manchmal der Fall ist. Sondern wir müssen kontinuierlich an Verbesserungen arbeiten, unterstützt durch unser Know-how."

– Andreas Miltz

Zum Schluss spricht Michél darüber, dass es spannend ist, was die Zukunft für die Sanierungsbranche bringt, und dass die kommenden zwölf Monate sicherlich einige Entwicklungen bringen werden. Andreas stimmt zu und betont, dass sie in einer spannenden Branche arbeiten, in der es kontinuierlichInnovationen und Veränderungen geben wird.