Der Begriff Baumanagement wird oft mit Begriffen wie Projektleitung Bau, Objektüberwachung oder Bauprojektmanagement gleichgesetzt. Was sich genau dahinter verbirgt und welche Aufgaben auf Sie in der Projektleitung oder Projektsteuerung zukommen zeigen wir in diesem Artikel.
Je nachdem welche Bezeichnung verwendet wird, fallen unterschiedliche Tätigkeitsfelder in den Bereich des Baumanagements. Allgemein lässt sich jedoch sagen, dass sämtliche Aufgaben im Zusammenhang mit der Planung und Errichtung eines Bauwerks als Baumanagement bezeichnet werden können. Taucht man etwas tiefer in die Materie ein, lässt sich das Baumanagement in die Projektentwicklung, Projektleitung, die Projektsteuerung und die Objektüberwachung gliedern.
Beginnen wir mit der Projektentwicklung. Diese ist vor allem in der, Sie ahnen es bestimmt schon, Entwicklungsphase des Baumanagements gefragt. Also dann, wenn die Planung noch nicht einmal begonnen hat.
Bei kleineren Projekten übernehmen diese Aufgaben auch mal Architekt:innen als besondere Leistung.
Bei großen Projekten wird häufig eine Projektentwicklung eingeschaltet, um den Bauherrn bei seiner Entscheidungsfindung bezüglich des Bauprojektes zu unterstützen. Auch bei öffentlichen Bauprojekten, Stadtplanungen, Infrastrukturprojekten oder Quartiersentwicklungen sind Projektentwickler:innen wichtige Akteure, die für den Erfolg des Großprojektes sorgen.
Die Projektentwicklung ist von der initialen Idee bis zur Investitionsentscheidung am Projekt beteiligt und kümmert sich auch um die Vermarktung des Gebäudes.
Die beschäftigt sich vor allem mit der Marktanalyse, der Grundstückssuche, Standortanalyse, Nutzungsmöglichkeiten, Finanzierung des Projektes, Risikoanalysen und rechtlichen Grundlagen des Bauprojektes.
Projektentwickler treten manchmal als Dienstleister für einen Bauherrn auf, übernehmen aber auch häufig selbst die Bauherrnschaft.
Die Projektsteuerung wird als beratende Stelle ohne Entscheidungsgewalt definiert und dient ebenfalls der Unterstützung des Bauherrn oder seinem Vertreter.
Vor allem bei großen Projekten wird die Projektsteuerung als übergeordnetes Kontrollorgan hinzugezogen.
Die Projektsteuerung beschäftigt sich vor allem mit Prozessen aber auch mit der Sicherstellung von Qualität, Kosten und Terminen entsprechend des Bauherrenwunsches.
Die Aufgaben der Projektsteuerung werden in der Aho, Heft 9 detaillierter beschrieben. Häufig kümmert sich die Projektsteuerung um die Projektorganisation, das Vertrags und Risikomanagement, die Termin und Kostenkontrolle. Je nach Projekt fällt im Rahmen des Baumanagements auch eine Beratung zu digitalen oder agilen Projektmanagementmethoden an. Deshalb bilden viele Projektsteuerungsunternehmen die Beratung zu integraler Planung bzw. eines digitalen Zwillings (BIM) ab. Auch die Durchführung den Lean Managements im der Planung aber auch während der Bauausführung wird von der Projektsteuerung übernommen.
Je nach Projekt kann die Funktion der Projektleitung unterschiedlich verstanden werden. So gibt es folgende Stellen:
Projektleitung der Planung
Kümmert sich vor allem um die Organisation der Planungsthematiken wie Planungsbesprechungen, Entwurf, Kostenplanung, Terminplanung in den Leistungsphasen 1-5, Organisation der Fachplanungen und Integration in den Entwurf. Manchmal übernehmen diese Aufgabe Architekt:innen, manchmal auch Generalplaner:innen.
Projektleitung auf ausführender Seite
Kümmert sich vor allem um die Organisation seiner eigenen Monteure oder Nachunternehmer. Hierzu zählt vor allem die Organisation von Ressourcen (Materialien, Arbeitskraft, Maschinen), Angebotserstellung – und abgabe, Kosten- und Terminplanung für die eigene Leistung, Nachtragsmanagement, Baustellenorganisation. Eine ähnliche Position ist die Bauleitung.
Gesamtprojektleitung auf Bauherrenseite
Vor allem bei öffentlichen Großprojekten wird der/die Bauherr:in von einem Projektleiter vertreten. Dieser kümmert sich darum, dass die Anforderungen entsprechend der Vorgaben (oft in Form von Raumprogrammen, Flächen- oder Kostenkennwerten festgehalten) eingehalten werden. Außerdem werden Stadtpolitische oder politische Themen von der Gesamtprojektleitung übernommen. Auch die Kommunikation mit der Öffentlichkeit wie Journalist:innen oder öffentliche Gremien wird von der Gesamtprojektleitung auf Bauherrenseite organisiert und geführt.
Objektüberwachung
Die Objektüberwachung kümmert sich vor allem um die Organisation der Baustelle und deren übergeordneten Abläufen. Sie ist verantwortlich für sämtliche Akteure, die Wahrung von Sicherheit, Kosten, Terminen und Qualitäten.
Die Projektleitung im Rahmen des Baumanagements fungiert als Entscheidungs-, Organisations- und Durchsetzungsorgan. Das bedeutet, im Unterschied zur Projektsteuerung, trägt die Projektleitung eine hohe Verantwortung und hat Handlungsbefugnis.
Die Normenreihe DIN 69901 sowie die Projektmanagement – Norm, DIN ISO 21500 beschäftigen sich mit sämtlichen Aufgaben im Zusammenhang mit der Projektleitung. Dort werden die Projektphasen Initialisierungsphase, Definitionsphase, Planungsphase, Steuerungsphase und Abschlussphase benannt.
Konkret zählen die folgenden Aufgaben zu den Aufgaben der Bauprojektleitung:
Diese Aufstellung ist bestimmt nicht abschließend und variiert je nach Unternehmensaufbau, Projektteam und Größe oder Art des Bauprojektes. Auch die Ausprägung und Verteilung sind so individuell wie die Projekte selbst.
Die Projektleitung muss stets im Sinne des Auftraggebers also des Bauherrn und im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben handeln und auch die Wünsche und Anforderungen an das Bauwerk entsprechend kommunizieren. Das gilt auch bei Veranstaltungen, Verhandlungen, die geführt oder Verträgen, die in Vertretung geschlossen werden.
Mit der Fertigstellung des Gebäudes oder der Immobilie endet meist der Handlungsbereich der Projektleitung und auch der der Projektsteuerung.
Der Einfachheit halber nehmen wir im folgenden einmal an, dass all diese Personen und Positionen sich, zwar auf unterschiedlichen Ebenen und in variierender Intensität, im Grunde mit den 3 gleichen Themen beschäftigen:
Ist das Thema Kosten besonders relevant, sollte dem Bauherrn klar kommuniziert werden, dass dies Auswirkungen auf die Qualität der Ausführung und die Termine haben kann. Steht wenig Budget zur Verfügung, können Materialien und Arbeitskräfte nicht uneingeschränkt eingesetzt werden.
Ist das Thema Termine besonders relevant, sollte dem Bauherrn klar kommuniziert werden, dass dies Auswirkungen auf die Qualität der Ausführung und die Kosten haben kann. Schneller bauen erfordert mehr Arbeitskräfte und einen höheren Workload. Im Yachtausbau wird der Ausbau innerhalb weniger Wochen realisiert. Dies hat jedoch seinen Preis.
Ist die Qualität besonders relevant, sollte dem Bauherrn klar kommuniziert werden, dass dies Auswirkungen auf die Kosten der Ausführung und die Termine haben kann. Hohe Qualität erfordert meist höhere Kosten für Arbeitskräfte und Material. Außerdem kann präzise Arbeit länger dauern.
Um dieses verschiedenen Aufgaben unter einen Hut zu bekommen, sind verschiedene Kompetenzen wichtig, die Sie mitbringen sollten, wenn Sie in der Projektleitung tätig sind oder sein wollen.
Die Projektmanagement-Norm, DIN ISO 21500 geht das ganze gleich sehr wissenschaftlich an und kategorisiert diese Fähigkeiten in technische Kompetenzen, verhaltensbezogene Kompetenzen und kontextbezogene Kompetenzen.
Natürlich sollte man als Projektmanager:in ein ausgeprägtes Organisationstalent besitzen, man sollte schnell Entscheidungen treffen können und ein bisschen logisches Denken schadet bestimmt auch nicht.
Da man aber vor allem mit unterschiedlichsten Menschen zu tun hat sind soziale Kompetenzen oder wie sie nach DIN ISO 21500 bezeichnet werden, verhaltensbezogene Kompetenzen unserer Meinung essentielle Erfolgsfaktoren für den Projektabschluss.
Vereinfacht würden wir die folgenden 3 Kompetenzen als wesentlich für ein soziales Miteinander beschreiben:
Eine Projektleiterin oder ein Projektleiter benötigt starke Kommunikationskompetenzen. Sei es, um Ergebnisse zu präsentieren, Informationen weiterzugeben, Ausführungsdetails zu erklären, Konflikte zu schlichten, Bau- oder Projektbesprechungen zu leiten, Verhandlungen mit Nachunternehmern oder anderen Projektbeteiligten zu führen oder um Mitarbeitende zu motivieren und zu leiten.
Zudem muss man stets viel Empathie zeigen, um auf die unterschiedlichen Projektbeteiligten eingehen zu können. Jeder Mensch hat unterschiedliche Ansichten, Beweggründe und Glaubenssätze. Nur wenn Sie als Projektleitung in der Lage sind, sich in den anderen hineinzuversetzen und sensibel auf dessen individuelle Bedürfnisse eingehen, werden Sie ein partnerschaftliches Miteinander herstellen können.
Egal welche Aufgaben Sie derzeit innerhalb eines Bauprojektes übernehmen, Teamfähigkeit ist wohl auf jeder Position essentiell. Gehen Sie respektvoll mit Ihren Teammitgliedern um, sonst kippt die Stimmung sehr schnell und das kann für alle Beteiligten höchst unangenehm werden.
Das Honorar für die Projektmanagementleistung kann grundsätzlich frei vereinbart werden, Sie können sich aber entweder auf Basis der AHO an den anrechenbaren Kosten orientieren oder Ihr Honorar auf Stundenbasis bzw. Tagesbasis errechnen.
Wenn Sie mehr zum Thema Baumanagement erfahren möchten und tiefer in die Materie einsteigen möchten, empfehlen wir Ihnen unseren Kurs zum Thema Baumanagement. Hier werden noch einmal alle wesentlichen Schritte zu den Phasen Initialisierung, Definition, Planung, Steuerung und Abschluss vorgestellt, sodass Sie in Zukunft Ihre Bauprojekte erfolgreich führen können.
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