Ist die Immobilie von morgen ein Rundum-Sorglos Paket?

Michael Gisdol ist studierter Bauingenieur. Nach dem Abschluss seines Studiums entschloss er in die Immobilienberatung zu gehen, um große Unternehmen in Flächenstrategien, Work Place Konzepten und Investmententscheidungen zu beraten. Schon früh hat Michael den Drang verspürt, digitale Themen zu bearbeiten und über die Grenzen von gängigen Tools wie Excel hinaus zu gehen. Im Jahr 2018 wurde durch diverse Softwareentwicklungen in der Immobilienbranche der Bereich Prop Tech etabliert, doch es gab weder gute Möglichkeiten sich über die Geschehnisse im Markt zu informieren noch Veranstaltungen, die digitale Köpfe zusammenbrachte. Aus diesem Grund entschied sich Michael zusammen mit seinen ehemaligen Kommilitonen das Netzwerk „Digital Builders Munich“ zu gründen und dem Thema eine Bühne und Relevanz zu geben.

„Wir fragten uns damals, was es am Markt gibt. Alasco, Capmo und PlanRadar waren damals die ersten, die gestartet sind und wir hatten einfach Lust mit denen zu sprechen.“

Michael und seine Freunde wollten durch die Organisation von Netzwerkveranstaltungen nicht nur digitale Vorreiter, Startup Gründer und Innovationstreiber der Immobilienbranche kennenlernen, sondern auch eigene Marktrecherche betreiben, um diese Informationen ihren Vorgesetzten in den eigenen Unternehmen für weitere Entwicklungen zu präsentieren. Einmal im Quartal gab es ein Event, zu dem zwischen 120 und 150 Teilnehmer aus Startups, Corporates und kleinen bis mittelständischen Unternehmen der relevanten Branchen kamen. Es kamen viele junge Personen, die Lust hatten, die Branche zu verändern und voranzutreiben. Durch den Beginn der Pandemie im Frühjahr 2019 entschied sich Michael, die Veranstaltungen zu pausieren bis offline Events wieder möglich sind. Zurzeit sind sie gerade wieder dabei, ein Event zu organisieren.

Nach seiner Beraterkarriere, mit der er unter anderem auch in die BIM Beratung eintauchte, entschloss Michael nicht nur von außen zu beobachten, was die Innovateure der Immobilienbranche entwickeln, sondern selbst mitzumachen. Er fing eine Sales Position bei Alasco an und hat in der engen Zusammenarbeit mit seinem Team und den Gründern innerhalb kurzer Zeit viel gelernt. Durch die junge Kultur hat er verstanden, wie Probleme im Startup Bereich sind und welche Herangehensweisen verwendet werden, die nicht immer nur auf Erfahrungen beruhen, sondern auf neuen Denkweisen. Seine Erfahrungen aus der Beratung halfen ihm dabei sehr, sich auf die Sprache der Kunden einzulassen und Produkte und Dienstleistungen authentisch zu verkaufen.

Wie ordnest Du die Entwicklung und Akzeptanz von BIM ein?

Mittlerweile ist BIM (Building Information Modeling) im Markt besser anerkannt, da mehr Akteure BIM nutzen und es deutlich besser funktioniert. Michael sieht den Mehrwert von BIM klar, da durch das modellbasierte, koordinierte Arbeiten mehr Möglichkeiten geschaffen werden, die für verschiedene Anwendungsfälle genutzt werden können. Seiner Meinung zufolge ist die entscheidende Frage, wie Marktteilnehmer wie Handwerker von BIM überzeugt werden, da erst dann ein spürbarer Erfolg von BIM bemerkbar wird.

„Es gibt immer Personen, die sagen: Ich will nicht, ich weiß nicht, ich traue mich nicht. Es braucht Pioniere und Verfechter, die digitale Themen vorantreiben und den Handwerkern die Software nahelegen. Der Verkauf einer Software ist nicht das Schwierige, sondern sie dazu zu bewegen, die Software wirklich zu nutzen.“

Es ist noch ein weiter Weg, bis die komplette Wertschöpfungskette über BIM abgebildet werden kann und vollständig akzeptiert wird.

Wie treibst du Innovationen bei der Bayerischen Hausbau voran?

Seit knapp zwei Jahren ist Michael nun Innovationsmanager bei der Bayerischen Hausbau GmbH & Co. KG, der Führungsgesellschaft für den Unternehmensbereiche Bauen & Immobilien der Schörghuber Unternehmensgruppe, die die Bestandshaltung und Projektentwicklung von Wohnanlagen, Gewerbeimmobilien und multifunktionalen Stadtteilzentren als Geschäftskern abbildet. Das Immobilienportfolio konzentriert sich hauptsächlich auf Immobilien in München und umfasst Assets im Wert von EUR 3,2 Mrd. Innovationsbereich ist in zwei Abteilungen strukturiert, die sich mit digitalen Themen auseinandersetzen und das Geschäft digitalisieren. Es gibt eine Abteilung, die interne Prozesse digitalisiert und Software einsetzt und eine Entwicklungsabteilung, die sich mit Zukunftsthemen und Marktentwicklungen der Immobilienbranche auseinandersetzt.

„Wir gucken uns aus anderen Industrien Sachen ab und schauen, was gut funktioniert hat oder was vielleicht gar nicht funktioniert hat. Wir gehen nicht tief in die einzelnen Prozesse rein, aber durchdenken die Themen.“

Michael schaut sich hierbei auch oft an, welche Themen in anderen Industrien und Märkten entwickelt werden und ob es Bereiche gibt, die auch in seiner Branche relevant werden. Services einer Immobilie, die in Zukunft immer wichtiger werden, sind dabei unter anderem ein zentrales Thema, welches stark erprobt wird. Hierbei beschäftigt sich Michael mit den Fragen, wie viel Mobilität eine Immobilie liefern muss und welche Zusatzleistungen relevant werden. Es geht auch um wichtige Themen wie Nachhaltigkeit, ESG, BIM, neue Bauformen, modulares Bauen und weitere gegenwärtige und zukünftige Aspekte. Als Innovationsmanager der Entwicklungsabteilung sortiert, bewertet und testet Michael solche Angelegenheiten und sucht bei nützlicher Beurteilung für praktische Anwendungsfälle durch die internen Fachbereiche nach richtigen Partnern, da diese Entwicklungen nicht selbst umgesetzt werden. Die Bayerische Hausbau kooperiert hierfür mit innovativen Unternehmen wie Startups und führt Pilotprojekte durch, die bei Erfolg vollständig eingeführt werden.

Wird die Immobilie von morgen mehr Services anbieten und dem amerikanischen Bild folgen?

Man kennt es aus Städten wie New York: Eine Immobilie bietet nicht nur einen Wohnraum, sondern oft auch einen Concierge Service, ein Gym, ein Schwimmbad, einen Gemeinschaftsbereich, einen mietbaren Konferenzraum und vieles mehr. Ist das die Zukunft, die uns in Deutschland auch erwarten wird? Michael ist davon überzeugt, dass die Entwicklungen einer Immobilie in die Richtung des amerikanischen Vorbilds gehen. Aktuell werden solche Modelle bereits in kleinen Wohnbau Projekten getestet, um den Nutzungsgrad zu messen. Services wie Urban Gardening als gemeinschaftliche Möglichkeit in der Stadt einen Garten zu bewirtschaften, stehen hier als Beispiel auf dem Programm. Es wird zusätzliche Flächen geben, die angemietet werden können und weitere spannende Dienstleistungen.

Michael glaubt daran, dass solche Modelle in der Zukunft bezahlbar und für eine breitere Masse zugänglich gemacht werden müssen. Es stellt sich allerdings die Frage, ob dies wirklich realistisch ist oder solche Immobilien eher im High-end Luxusbereich zur Verfügung stehen. Die Frage, die derzeit auch geprüft wird, ist, ob Menschen, die in solchen Immobilien wohnen, wirklich in einem Gebäude leben, arbeiten, Sport treiben, Freunde treffen und Business Meetings halten möchten und welche Kerndienstleistungen letztlich am wichtigsten sind. Auch zusätzliche Sharing Services wie die Bereitstellung von Fahrrädern, Lastenrädern oder Motorrollern wird getestet. Nach all diesen Überlegungen und Thematiken steht fest, dass die zukünftige Immobilie definitiv mehr bieten wird, jedoch noch nicht, wie groß das Maß der Zusatzleistungen sein wird.

Ein weiteres wichtiges Thema ist nicht nur der Neubau, sondern vor allem auch die Entwicklung von Bestandsimmobilien, erzählt Michael im DIGITALWERK Podcast. Die serielle Sanierung ist ein enorm großes Problem, welches wir gerne lösen möchten. Leider ist es jedoch nicht möglich, mit einem System alle Immobilien seriell zu sanieren. Es gibt unterschiedliche Bautypen, die alle verschiedene Sanierungsmethoden benötigen.

„Das serielle Sanieren ist extrem schwierig und ich weiß gar nicht, ob es dafür ein Patentrezept geben wird oder ob nicht viel im individuellen Modus bestehen bleiben muss.“

Heute ist dieses Problem zwar noch ungelöst, aber es bleibt abzuwarten, ob sich hierfür eine Lösung findest. Michael ist positiv gestimmt und treibt täglich innovative Lösungen voran.

Die Themen des DW Podcast mit Michael Gisdol im Überblick:

·        Wie Michael das Digital Builders Netzwerk gegründet hat (00:01:12)

·        Funktioniert heute die Anwendung von BIM? (00:08:07)

·        Wie die Bayerische Hausbau Innovationen umsetzt (00:12:32)

·        Was Immobilien zukünftig können müssen (00:18:08)

·        Was die Bau- & Immo-Branche von anderen Industrien lernen kann (00:24:45)