RENOWATE als Pionier für serielles Sanieren in der DACH Region?

Im zweiten Teil der DIGITALWERK Podcastfolge geht Volker Wiegel, der COO der LEG-Immobilien-Gruppe, in vertiefende Beschreibungen der gegründeten Joint Venture und der dahinterstehenden Motivation. Mit RENOWATE möchte das Unternehmen die Herausforderung der Dekarbonisierung von Bestandsimmobilien bewältigen und der führende Leistungsanbieter für die serielle Sanierung in der DACH Region werden. Sie entwickeln eine Lösung, die nicht nur skalierbar sein soll, sondern projekteübergreifende Effizienzen vorweisen soll, um letztlich eine Entscheidung über eine potenzielle Investition eigener Fertigungsanlagen zu fällen. 

Volker erzählt, dass RENOWATE ein klassisches Joint Venture ist und das Management zu 50 Prozent von der LEG-Immobilien und zu 50 Prozent vom österreichischen Bauunternehmen und Partner Rhomberg übernommen wird. Das Venture ist so aufgebaut, dass es als vollkommen eigenständiges Unternehmen besteht und es wechseln auch vereinzelt Mitarbeiter aus beiden Unternehmen zu RENOWATE, weil sie die Möglichkeit bekommen, etwas Neues mit aufzubauen. 

‍Wie funktioniert die Technologie für serielles Sanieren? 

Volker erzählt, dass zunächst mit einer Drohne und einer Scan-Technologie ein möglichst genaues digitales Abbild der jeweiligen Gebäude erstellt wird, welches zur Planung der seriellen Sanierung verwendet wird. Während des Planungsprozess werden viele Informationen über das Gebäude offengelegt und es fällt dabei auf, dass jeder Prozess unterschiedlich ist. Da jedes Gebäude sich in der Bauphysik unterscheidet, die Baupläne meistens nicht mit dem eigentlichen Bau übereinstimmen, weil während der Bauphase von Plänen abgewichen werden musste und Gebäude individuelle Besonderheiten aufzeigen, gibt es kein einheitliches Produkt und keine ganzheitliche All-in-One Lösung. 

“Das Mühsame und Kapitalintensive an der seriellen Sanierung ist, dass du die Durchführung tatsächlich nicht einfach simulieren kannst und danach ein Produkt hast, sondern du musst viel ausprobieren, weil jedes Gebäude anders ist.”

Während des Prozesses stellt man jedoch sehr schnell fest, ob die entwickelte Lösung für den jeweiligen Gebäudetyp passt oder erneut adaptiert werden muss. Die ständige Adaption kostet viel und bindet viele Mittel, weil Gebäudeteile wie zum Beispiel neue Fassadenteile angefertigt werden müssen, um das Gebäude zu sanieren. Viele Unternehmen haben sich aufgrund dieser Problematik dem seriellen Sanieren nur teilweise angenommen, weil eine einheitliche Lösung fehlt, die die Potenziale und den optimierten Einsatz von Ressourcen, Materialien, Technik und Planung kombiniert. 

“Wir haben dieses Problem erkannt. Wenn du guckst, wie viel in den letzten Jahren seriell von einzelnen Unternehmen modernisiert wurde, dann ist das sehr wenig.”

Um dieses Problem mit der notwendigen Expertise im Baubereich umzusetzen, hat sich die LEG-Immobilien das österreichisches Bauunternehmen, die Rhomberg Gruppe, als Partner dazu geholt. Die Rhomberg Gruppe bringt eine Expertise mit, die die Schnittstelle zwischen der Digitalisierung, der Planung und der Ausführung von Bauprojekten abbildet und setzt auf bestehende innovative Leistung auf. Entscheidend bei der seriellen Sanierung ist nicht nur den Bedarf der Eigentümer zu kennen, sondern auch die Bedürfnisse der Mieter mit einzubeziehen. Insbesondere letzteres unterschätzen viele Unternehmen, weil die Mieter den Prozess und die Notwendigkeit der seriellen Sanierung verstehen müssen, um der Veränderung zuzustimmen. 

‍Wie viele Projekte habt ihr bisher schon umgesetzt? 

Das Joint Venture ist am 1. April 2022 gestartet und seitdem befinden sich 14 Projekte in der Pipeline. Der Plan ist es, diese 14 Projekte nacheinander zu beginnen, um die Erkenntnisse und das Gelernte aus dem ersten Projekt jeweils in das darauffolgende mitzunehmen und so Effizienzvorteile zu erlangen. Mit den ersten beiden Projekten hat RENOWATE vor kurzem gestartet und geplant ist die Fertigstellung der Sanierung Mitte Oktober 2022. Volker erzählt im DIGITALWERK Podcast, dass die praktische Umsetzung die Komplexität der seriellen Sanierung deutlich macht und wirklich viel gelernt wird. Das Ziel ist es, keinen perfekten Prozess bei den aktuellen Projekten umzusetzen, der dritten Kunden in der Form angeboten werden kann, sondern so viel wie möglich in einer kurzen Zeit zu lernen. 

“Wir sind total bereit zu sagen, dass wir lernen wollen, selbst wenn etwas schief geht, denn man lernt ja aus Fehlern. Schnell umsetzen, schnell scheitern, daraus lernen.”

Beim ersten Projekt haben sie nach der Vermessung des Gebäudes mit dem digitalen Abbild der Drohne vier Wochen für die Konfiguration der Fassadenteile gebraucht. Diese Planungszeit konnten sie dann beim zweiten Projekt von vier Wochen auf vier Tage verkürzen, da sie durch Machine Learning Algorithmen und den gesammelten Daten Vorschläge für die optimierte Konfiguration der Gebäudeteile machen konnten. Langfristig soll eine skalierbare Lösung entwickelt werden, die Kunden angeboten werden kann, denn es gibt einen sehr großen Sanierungsbedarf - allein in der DACH Region gibt es enorm viele Gebäude, die saniert werden müssen. Für Kunden soll der Prozess so einfach sein wie bei einem Autokauf. Dennoch sind die Auswahlmöglichkeiten des Produkts durch die serielle Form begrenzt. Nuancen der Produktgestaltung gewisser Gebäudeteile wird man abdecken können, aber Individualität ist bei der seriellen Sanierung nur eingeschränkt gegeben und geplant, da es nicht dem Zweck dient. 

‍Wo werden die Gebäudeteile hergestellt? 

RENOWATE bezieht darüber hinaus auch die Überlegungen mit ein, eigene Fertigungsanlagen zu entwickeln, um die Wertschöpfungstiefe zu erweitern und mit der Lösung über die Planungs- und Bauleitungsphase hinauszugehen. Für die Herstellung der Gebäudeteile arbeitet RENOWATE mit Partnern aus verschiedenen paneuropäischen Ländern zusammen. Die Fassadenteile werden zum Beispiel in Estland hergestellt, die Befestigungsteile in Liechtenstein und die Lüftungselemente in Belgien. Es wird bei jedem Prozessschritt generell immer geschaut, welche Lösung die sinnvollste und schnellste ist und nicht auf eventuell schon bestehende, aber weniger qualitative Ressourcen zurückgegriffen. Dennoch wird versucht, auch auf deutsche Hersteller zurückzugreifen, wenn diese Lösung sinnvoll ist. Die Wärmepumpen kommen daher aus Deutschland von einem Marktführer. Die Hersteller erhalten für die Produktion einen Datensatz, mit dem sie ihre Maschinen direkt ansteuern können. Dadurch wird eine Schnittstelle gebaut, die keine Umplanung oder Komplexität auf der Seite der Produktion erfordert. Auch den Ausgleich der CO2-Emissionen haben Volker und seine Venture Geschäftspartner bedacht. Der CO2 Verbrauch während des Transports der Gebäudeteile wird nach circa zwei Monaten des sanierten Gebäudebetriebs neutralisiert. 

Um eine skalierbare Lösung zu entwickeln, wird versucht, gemeinsam mit den Partnern Produkte zu entwickeln, die für die Lösungen passend sind und aus denen Kleinserien hergestellt werden können. Mittelfristig kann nämlich nicht Projekt für Projekt individuell konfiguriert und hergestellt werden. Der Fassadenkonfigurator soll daher zukünftig bestimmen, welche Bestandteile für Fenster, für die Dämmung, die Befestigung und die Lüftung gebraucht werden und dann direkt die entsprechenden Spezifikationen beauftragen. Dadurch wird ein direkter Kanal zu den Zulieferunternehmen entstehen, der den Lieferbedarf und die Pipeline transparent darstellt. Da Produkte wie Wärmepumpen fester Bestandteil der seriellen und nachhaltigen Sanierung sind, sparen sich Herstellerunternehmen beim Verkauf die sonst sehr aufwendigen Beratungsleistungen und profitieren an einer Zusammenarbeit mit RENOWATE. 

‍Was waren bisher die größten Hürden? 

Volker erzählt im DIGITALWERK Podcast, dass die größten Herausforderungen bisher bei der Umsetzung der Sanierung aufgekommen sind. Bei einem Projekt wurde nach drei Probebohrungen und der darauffolgenden Umsetzung der Sanierung festgestellt, dass Löcher teilweise nicht reingesetzt werden konnten, weil in der Wand keine Steine waren, sondern punktuell Zeitungspapier. Das liegt daran, dass in der Vergangenheit anders gebaut wurde und oft von Plänen abgewichen wurde. Drei Probebohrungen reichen daher nicht aus und sind unzuverlässig, doch 50 Bohrungen würden die Effizienz vernichten. 

“Da muss man dann irgendwie Lösungen finden und überlegen, wie man damit umgeht und plant. Die Idee ist, eine Lösung zu finden, die universell passt.”

Das bedeutet jedoch im Umkehrschluss auch, dass wenn es noch keine Lösungen gibt, Projekte zur Sanierung von unbekannten Gebäudetypen in die Zukunft gelegt werden und derzeit noch nicht abgebildet werden können. Es bleibt spannend. Feststeht, dass die Herausforderung der seriellen Sanierung groß ist, doch Volker und seine Partner entschlossen sich von dieser Herausforderung nicht einschüchtern zu lassen.