Digitalisierung in der Immobilienbranche - Hype oder Chance?

Wenn Andreas Muschter auf seinem IPhone die Spotify App öffnet und den alten Song aus den 1980er-Jahren raussucht, den er zuvor im Radio gehört hat, schießen ihm Erinnerungen durch den Kopf. Erinnerungen an Schallplatten und Kassettenrekordern und daran wie mühsam es war, den geliebten Song in guter Qualität aufzunehmen. Er schüttelt die Nostalgie ab und dankt der Digitalisierung.

Vorausschauend zu denken gehört auch zu seinen Stärken. 2022 war ein aufregendes Jahr für ihn. Seit dem 1. Oktober ist er CEO DACH bei Edge und damit verantwortlich für das Handlungsgeschehen in Deutschland sowie die Erschließung der Märkte in Österreich und der Schweiz. Damit übernimmt er die direkte Verantwortung für das operative Gesellschaft bei dem Immobilienentwickler.  

Andreas Muschter ist ein Hamburger Jung. In der Hansestadt geboren, hat er dort sein Herz mit der „Heimat“-Aufschrift verloren – zumindest örtlich betrachtet. Dabei wohnt er inzwischen seit mehr als 20 Jahren in Wiesbaden. Und weil jeder fortschrittliche Denker auch ein traditionelles „das haben wir immer so gemacht“ in der Hosentasche trägt, ist er einfach dort geblieben. Emotionale Entscheidungen trifft der Jurist eher selten, abgesehen vom Autokauf, der Wohnortsuche und in Familienfragen. Auf Karriere-Ebene fokussiert er sich auf die Parameter Nachhaltigkeit, Digitalisierung und Innovation. 

In Frankfurt am Main war Andreas Muschter viele Jahre für den Commerzbank-Konzern tätig, hat dort unterschiedliche Stationen durchlaufen und letztlich mehr als sieben Jahre als CEO für das Real Estate Asset Management- und Leasinggeschäft gearbeitet. Dabei ging es im Schwerpunkt um die Entwicklung von Immobilien, insbesondere im Hinblick auf den Einsatz alternativer Energien und digitaler Technologien. 

2020 hat Andreas Muschter schließlich das Unternehmen verlassen, getreu dem Motto „wenn es am schönsten ist, sollte man aufhören“ und ging für knapp zwei Jahre zur Zech Group, ein 1909 gegründetes international agierendes Familienunternehmen mit rund 14.000 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, das global Immobilien-Projekte entwickelt, plant und bauseitig umsetzt. 

Das Interesse für die Bauwirtschaft hat der gebürtige Hamburger von Hause aus mitbekommen. Seine Eltern haben Betriebswirtschaftslehre studiert, sein Bruder auch. Hinzu kam, dass die Familie mehrere Immobilien besaß und verwaltete. Er selbst dachte sich: Mit einem Jurastudium in der Tasche kann ich alles machen. Und so war es auch: Gepaart mit seinem unternehmerischem Grundgeschick und dem übergeordneten Interesse an Zahlen war er im Banking und im Real Estate Business erfolgreich. 

Dass er ein grundlegendes Verständnis für beide Geschäftsfelder mitbringt, verschafft ihm in seiner neuen Position als CEO für die DACH-Region bei Edge entscheidende Vorteile, vor allem deshalb, weil die Projektentwicklung unmittelbar an die Projektfinanzierung gekoppelt ist. 

Bei Edge kommt all das zusammen, wofür Andreas Muschter brennt – aber vor allem kann er dort selbst die Zügel in die Hand nehmen, selbst die Stakeholder bedienen, selbst strategisch arbeiten und Erfolgskonzepte entwickeln. Er kann etwas Neues aufbauen, in und mit einem Team, das Lust auf Veränderung und Spaß an Innovation hat, das klug, unternehmerisch, mutig und unprätentiös ist. 

Edge setzt als Immobilienentwickler beim Bauen auf intelligente, nachhaltige und langlebige Lösungen – mit dem Ziel der Verwirklichung einer CO₂-neutralen Umwelt, unter dem Slogan „The world needs better buildings“. Wohlbefinden, Nachhaltigkeit, Design und Technologie sind die vier Säulen des Unternehmens, das beschlossen hat, die eigenen Kohlenstoffemissionen bis 2050 auf Netto-Null zu reduzieren.

Wie smart ist die Zukunft?

Nachhaltiges Wirtschaften im Zusammenhang mit digitalen Trends gehört zu den Herausforderungen der Immobilienbranche. Dazu gesellen sich Begriffe wie „New Work“, „Smartness“ und „Work Life“. Zahlreiche Themen müssen verstanden und parallel bearbeitet werden. 

Edge bekleidet in diesem Zusammenhang in der Branche eine Vordenker-Position. Das sehen auch zunehmend internationale Investoren, obwohl die Planungszyklen häufig fünf oder mehr Jahre in Anspruch nehmen. Bauen, was in der Zukunft gewollt ist – darauf konzentriert sich Edge. Dies ist vergleichbar mit der Autoindustrie.  Diese baut bereits autonom fahrende Autos, die Nutzer stehen dem jedoch bisher skeptisch gegenüber. Wie das Auto wird die Immobilie als ein Produkt betrachtet. Ein Produkt, das vom Kunden gedacht wird. 

„Wir haben die Gesellschaft, um die herum wir ein Projekt bauen. Wir haben genauso den zukünftigen Eigentümer, wir haben den zukünftigen Nutzer, wir haben den zukünftigen Mieter. Alle Belange müssen wir unter dem Mantel der Nachhaltigkeit konsequent bedenken.“ 

Der Hauptanspruch besteht darin, langlebige Immobilien zu bauen, nicht unbedingt die für die Ewigkeit geschaffenen Pyramiden, jedoch Häuser, die mindestens 50 bis 100 Jahre nutzbar sind. Hierfür sind die detailgetreue Dokumentation der Gebäude und die Erfassung der verwendeten Rohstoffe essentiell, auch dann, wenn es um einen eventuellen Rückbau geht. So lässt sich erschließen, welche Materialien wiederverwendet werden können.

Dabei fängt Nachhaltigkeit schon bei kleinen Dingen an. Bei Flächeneffizienz zum Beispiel. Um eine Fläche bestmöglich nutzen zu können, braucht es Daten und Sensorik. Mit einer Heatmap zum Beispiel, die zeigt, wo sich die Mitarbeiter aufhalten, kann eine Fläche entsprechend besser konzipiert werden. Wenn über flexibles Arbeiten gesprochen wird, entstehen im Kopf Bilder von Open Space Büros. Eine Fläche müsse aber auch andere Faktoren berücksichtigen: In acht Stunden möchte jeder auch mal in Ruhe arbeiten, in Ruhe telefonieren, genauso wie sich mit dem Team austauschen.

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Braucht es wirklich den digitalen Gebäudezwilling?

In Deutschland ist Edge vor allem in Hamburg und Berlin aktiv. In der Warschauer Straße der bundesdeutschen Hauptstadt zählt zu den Projekten der sogenannte East Side Tower, eines der höchsten Gebäude der Republik und ein absolut modernes, konsequent vom Kunden gedachtes Gebäude mit Mehrwert-Garantie für die Region und Wow-Potential, mit öffentlichen Flächen und einem verwirklichten europäischen Kunstprojekt. 

Andreas Muschters erste Projektentwicklung war die Elbphilharmonie in Hamburg in Zusammenarbeit mit Hochtief. Der Sturm, den das Projekt heraufbeschwor, war gigantisch. Genauso wie die Anfeindungen dagegen. Mit der Eröffnung wurde jedem die Strahlkraft des Gebäudes bewusst. Heute sind die Hamburger stolz auf ihre Elbphilharmonie. 

„Ich finde, es ist wichtig, dass es Bürgerbeteiligung gibt und ich finde wichtig, dass man alle Stakeholder abholt. Aber irgendwann muss man als Projektentwickler auch weiterdenken und darauf vertrauen, dass das, was man dort schafft, tatsächlich gut angenommen wird.“

Eine zusätzliche Herausforderung im Immobiliengeschäft heißt „Denkmalschutz“. Nachhaltiges Handeln gestaltet sich schwer, wenn ein Gebäude nicht verändert werden darf. Dabei wird sehr viel Geld in ein Produkt investiert, das im Sinn der Ästhetik dazu dient, die Geschichte zu konservieren. Dass Stadtbilder aufrechterhalten bleiben sollten, stehe hierbei außer Frage – jedoch nicht, wenn eine Immobilie am Ende ihres Lebenszyklus steht. Ein Beispiel ist das Berliner Stadtschloss. Hier wurde der Prozess überdacht. Es wurde originalgetreu aufgebaut, mit neuester Technik und effizienten Laufwegen. Es wurde ein Gebäude errichtet, das zu 100 Prozent genutzt werden kann.

Auf dem Plakat der Zukunft steht neben der Nachhaltigkeit die Digitalisierung. Nutzer und Mieter von Immobilien sollen eins werden mit dem Gebäude. Dazu braucht es multidimensionale Häuser. Gemeint sind Immobilien, die einen digitalen Zwilling haben. Der Zwilling bildet alle Daten über das Gebäude und dessen Funktionalitäten ab. Der Zugriff und die Nutzung sind intuitiv.

An der richtigen Applikation hierfür wird jedoch noch getüftelt. Das Smartphone hat mit einem Schlag zahlreiche Dinge ersetzt, wie die Kamera, das Telefon und teilweise sogar den Computer. Für Immobilien gibt es so einen Business Case bisher nicht, auch weil es keine Lösung für garantierte Cybersicherheit gibt. Doch das Potenzial ist gigantisch.   

Bei allem, was Andreas Muschter beruflich unternimmt, geht es ihm grundsätzlich darum, das Leben in Städten besser zu machen. Er liebt Immobilien und deren Ausstrahlung auf Menschen. Er ist ein großer Fan von Verdichtungen, auch in Anbetracht des alarmierenden Zustands des Wohnungsmarktes. Dass Menschen pendeln müssten, um zur Arbeit zu gelangen, weil Wohnraum nicht existiert oder Mieten zu hoch sind, sei weder nachhaltig noch wirtschaftlich sinnvoll. Seine Idee liegt in der Höhe und im sozial geförderten Wohnraum. 

 „Wir müssen mehr Wohnraum in Städten schaffen, mehr Hochhäuser, um Menschen zurück in die Städte zu holen, um auch unsere Innenstädte wieder zu beleben. Das wird die Herausforderung der nächsten Jahre sein: Immobilien sozialer zu denken.“

Das wiederum hat Einfluss auf den Real Estate Sektor, auf Büro- und Gewerbeimmobilien, auf die Hotellerie und Mobilität in Städten. Wer über Smart Cities redet, spricht über Daten und Technik und darüber, Immobilien in digitale Städte zu bringen. Die Vision: Immobilien werden nicht mehr autark, sondern als Teil eines Quartiers einer Stadt verstanden. 

Edge ist Teil dieses Prozesses, nimmt die Verantwortung an, versteht ESG-Investing als zukunftsweisend: Gemeint sind Investitionen, die die Absicht verfolgen, neben einer finanziellen Rendite eine messbare, positive soziale oder ökologische Wirkung zu erzielen.  

Edge steht für Nachhaltigkeit, für Technologie, für Wohlbefinden. Das Unternehmen hat Design verstanden, gepaart mit dem vorbildlichen Bewusstsein für klimaneutrales Bauen.  Edge steht auch für Flexibilität und für selbstbewusstes Auftreten. Das Unternehmen hat seine eigenen Parameter definiert, wie ein Gebäude beschaffen sein muss, damit es das Edge-Siegel verdient. Und diese Parameter gehen weit über geltende Standards hinaus. Das wissen und schätzen auch die Kunden. 

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Die Themen des DIGITALWERK PODCASTS mit Andreas und Michél im Überblick: 

• Warum innovative Denker auch traditionell sind (00:03:06)
• Warum Immobilien auch nur Produkte sind (00:18:13)
• Wieso Häuser mindestens 50 Jahre halten sollten (00:21:24)
• Weshalb Denkmalschutz und Nachhaltigkeit nicht zusammenpassen (00:26:11)
• Wie Verdichtung funktionieren kann (00:33:46)